What Grounds Are Needed to Terminate a Lease?

What the Law Says

German tenancy law strictly limits when a landlord may end a residential lease with ordinary notice. Unlike some countries, 'no cause' terminations are not allowed — the landlord must always show a legally recognized legitimate interest.

Under BGB § 573, a landlord may only issue an ordinary termination (i.e., with standard notice period) if they have a 'berechtigtes Interesse' — a legitimate interest — in ending the tenancy. This is a strict legal threshold, not just a matter of preference or convenience.

The law lists three main situations where such an interest exists: (1) the tenant has seriously and culpably breached their obligations (e.g., repeated late rent payments, unauthorized subletting, or severe property damage); (2) the landlord needs the apartment for themselves, close family members, or household members (called 'Eigenbedarf'); or (3) continuing the lease would prevent the landlord from making reasonable economic use of the property and cause them significant disadvantage.

Importantly, BGB § 573(1) explicitly bans termination solely to raise the rent. Also, any clause in the lease trying to waive or weaken these protections is void under § 573(4). The landlord must also give notice in writing (§ 568(1)) and clearly state the specific ground(s) relied upon in the termination letter (§ 573(3)).

Statutory Text

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

— BGB § 568(1) — German Civil Code

Statutory Text

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

— BGB § 573(1) — German Civil Code

Statutory Text

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

— BGB § 573(2) — German Civil Code

Statutory Text

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

— BGB § 573(3) — German Civil Code

What Courts Have Said

German courts closely examine whether a landlord’s stated reason truly meets the legal standard of 'legitimate interest'. A reason that appears plausible on its face may still fail if it contradicts statutory protections or lacks factual support.

What to Do

Sources

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