How Long to Return the Security Deposit?

What the Law Says

German law doesn’t specify an exact number of days or weeks for deposit return — but it sets critical deadlines and rules that shape when and how the deposit must be paid back.

The landlord may only withhold part or all of the deposit if they have valid, documented claims — such as unpaid rent, cleaning costs beyond normal wear and tear, or repair costs for damage caused by the tenant. These claims must be made within six months after the tenant hands back the apartment; otherwise, they expire under BGB § 548(1).

Similarly, the tenant’s right to claim reimbursement for improvements (e.g., built-in shelves) or permission to remove fixtures also expires after six months from the end of the tenancy (BGB § 548(2)). This mutual six-month window creates strong pressure for both sides to settle accounts quickly.

The deposit itself is strictly regulated: it cannot exceed three times the monthly base rent (excluding operating costs like heating or waste disposal). If paid in cash, the tenant may pay it in three equal monthly installments (BGB § 551(1)–(2)).

Crucially, the landlord must hold the deposit separately from their personal assets — typically in a dedicated savings account with a three-month notice period — and pass on all interest earned to the tenant (BGB § 551(3)). Any clause trying to waive these protections is void (BGB § 551(4)).

Statutory Text

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

— BGB § 548(1) — German Civil Code

Statutory Text

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

— BGB § 548(2) — German Civil Code

Statutory Text

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

— BGB § 551(1) — German Civil Code

Statutory Text

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie sind der Sicherheit hinzuzufügen.

— BGB § 551(3) — German Civil Code

Statutory Text

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

— BGB § 551(4) — German Civil Code

What Courts Have Said

German courts clarify how landlords may legally reduce the deposit — and when delays become unreasonable.

What to Do

Sources

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