Can Landlords Evict Without Cause in a Two-Family House?

What the Law Says

German law allows special termination rights for landlords who live in small, owner-occupied buildings — but only under narrow, clearly defined conditions.

Under German tenancy law, landlords normally need a 'legitimate interest' (berechtigtes Interesse) to terminate a residential lease — for example, personal use, sale of the property, or serious breach by the tenant. However, BGB § 573a creates an exception for very small buildings.

This exception applies only to buildings with no more than two residential units — and only if the landlord lives in one of them. In such cases, the landlord may terminate the lease without proving a legitimate interest. This is called 'erleichterte Kündigung' (simplified termination).

But this right comes with important safeguards for tenants: the statutory notice period is automatically extended by three months beyond the standard notice period (e.g., from three to six months if the standard is three). Also, the termination letter must explicitly state that it is based on § 573a(1) or (2). Any attempt to waive these protections in the lease — for example, by agreeing to shorter notice or skipping the required statement — is legally void.

Statutory Text

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

— BGB § 573a(1) — German Civil Code

Statutory Text

In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

— BGB § 573a(3) — German Civil Code

Statutory Text

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

— BGB § 573a(4) — German Civil Code

What to Do

Sources

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